¿Es la construcción prefabricada la solución a los problemas de oferta de vivienda en Canadá?

Aug 31, 2023

La construcción fuera del sitio genera nuevo interés mientras Canadá se enfrenta a la falta de viviendas asequibles y la escasez de mano de obra calificada.

"Es como armar un juego de Ikea", dijo Craig Mitchell, director de BlackBox Offsite Solutions Ltd., experto en construcción fuera de sitio, mientras explicaba la simplicidad de la construcción de viviendas prefabricadas.

“Puedes construir el edificio y modelarlo (en una fábrica) y luego dividirlo en paneles o componentes individuales. Todos esos paneles pueden enviarse en la parte trasera de un camión de plataforma y luego montarse en el sitio”.

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La construcción modular prefabricada no es una idea nueva: sus orígenes se remontan a la fiebre del oro en los Estados Unidos y al plan de Winston Churchill para abordar la escasez de viviendas en el Reino Unido después de la Segunda Guerra Mundial.

Pero es una opción que está atrayendo nuevo interés a medida que Canadá lidia con una falta de viviendas asequibles y una escasez de mano de obra calificada que está limitando los intentos de construir más rápidamente.

Aproximadamente el 90 por ciento de las empresas constructoras informan que la escasez de mano de obra u oficios calificados está afectando negativamente su capacidad para licitar proyectos y cumplir con los plazos de los mismos, según una encuesta reciente realizada por KPMG Canadá. También creen que la incorporación de tecnologías digitales puede mejorar la eficacia de su fuerza laboral para mitigar esa escasez de mano de obra. La construcción prefabricada o modular se ha promocionado como una de las tecnologías con potencial para remodelar la industria al proporcionar un enfoque que minimice la dependencia de la mano de obra tradicional in situ.

"La tecnología puede ayudar a la industria de la construcción a abordar los desafíos de vivienda e infraestructura de Canadá", dijo en el informe Tom Rothfischer, socio y líder de la industria nacional de KPMG Canadá. “Las herramientas digitales, si se utilizan de manera inteligente, ahorran tiempo y dinero, reducen el desperdicio y mejoran la seguridad y la productividad de los trabajadores. En resumen, ayudan a realizar los proyectos a tiempo o antes de lo previsto y dentro del presupuesto”.

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La construcción prefabricada implica la fabricación fuera del sitio de componentes de construcción en entornos industriales controlados, que luego se transportan al sitio de construcción para su ensamblaje.

Según el estudio paisajístico de Mitchell de 2022 encargado por Forestry Innovation Investment sobre la prefabricación en Canadá, la prefabricación de madera, que combina madera en masa, paneles y construcción modular volumétrica, está ganando atención debido a sus beneficios de sostenibilidad y a los continuos desarrollos técnicos y de mercado.

La industria maderera canadiense todavía está progresando en términos de capacidad de producción y penetración de mercado en comparación con Europa, pero existe una creciente conciencia y aceptación del mercado impulsadas por la demanda del sector público, el apoyo gubernamental, la investigación y los perfiles de proyectos industriales.

Pero incluso con una creciente aceptación por parte de los consumidores y el apoyo gubernamental, el sector de la construcción está lidiando con una escasez de mano de obra calificada, lo que obstaculiza cualquier transición rápida a nuevos métodos.

"El problema es que existe toda esta nueva tecnología de construcción porque es atractiva en este momento, pero desde el punto de vista de la adopción, es muy difícil lograr que se adopte en el proceso de construcción tradicional... porque no hay mano de obra", dijo Mitchell.

En medio de la crisis de oferta de vivienda del país, hubo una disminución significativa en el empleo en la construcción en julio, con 45.000 puestos de trabajo menos, una disminución del 2,8 por ciento. Esto sigue a una reducción más modesta en junio, cuando se perdieron 14.000 puestos de trabajo. El empleo en la construcción se ha reducido en 71.000 personas desde enero. Esta desaceleración ha compensado el crecimiento acumulado de 65.000 puestos de trabajo desde septiembre de 2022 hasta enero de 2023.

Al ritmo actual de construcción, el parque de viviendas de Canadá crecerá en aproximadamente 2,3 millones de unidades para 2030, alcanzando un total de casi 19 millones de unidades. Pero la Corporación Canadiense de Hipotecas y Vivienda (CMHC) ha calculado que se necesitarán aproximadamente 3,5 millones de unidades adicionales para alcanzar los objetivos de asequibilidad de la vivienda.

Mitchell dijo que una transición a métodos alternativos de construcción podría permitir que los proyectos se entreguen de manera más eficiente y rápida.

A principios de este año, Mitchell y su equipo completaron la construcción de un edificio de apartamentos prefabricados de madera de cuatro pisos en Prairies en 12 meses, mientras que el enfoque de construcción tradicional normalmente habría tomado de 14 a 16 meses.

“Cuatro meses de diseño. Un mes o dos de ordenar todos los materiales. Un par de meses para construir el proyecto en la fábrica y luego de tres a cuatro meses para terminarlo en el sitio”, dijo Mitchell. "Por lo tanto, la parte real del trabajo en el sitio es en realidad menos de seis meses desde el principio hasta el final, desde los cimientos hasta la finalización del edificio".

La utilización de materiales prefabricados parece ser una solución lógica para abordar algunos de los desafíos del mercado inmobiliario, pero la adopción de esta tecnología enfrenta un obstáculo adicional, dijo Kevin Lee, director ejecutivo de la Asociación Canadiense de Constructores de Viviendas (CHBA): la inestabilidad de las tasas de interés.

“Con tasas de interés bajas, conseguimos muchas viviendas iniciadas en 2021 y 2022”, dijo. “En 2022, las tasas de interés subieron y, por lo tanto, en 2023 veremos... menos inicio de viviendas. Cuando no se tiene la coherencia, resulta más difícil invertir todo el capital necesario para construir más fábricas”.

Los inicios de construcción de viviendas en julio cayeron un 10 por ciento: 254.966 inicios de construcción desde junio, el mes más fuerte del año hasta ahora, y un 11 por ciento en las zonas urbanas donde la necesidad de más viviendas es más aguda, según CMHC. Pero también dijo que el ritmo de construcción se mantuvo un 7,4 por ciento por encima del promedio de cinco años desestacionalizado.

Lee dijo que la CHBA está explorando oportunidades de colaboración con el gobierno federal para abordar estos desafíos. El objetivo es facilitar una mayor inversión de la industria y asignar estratégicamente esas inversiones para mejorar la capacidad de construcción acelerada de viviendas.

Este enfoque protege contra las crisis económicas y previene las quiebras de empresas resultantes de equipos inactivos o niveles de producción subóptimos en las fábricas.

"No es tan simple como 'Construir en fábrica tiene mucho sentido, así que deberíamos construir de esa manera'", dijo. "Existen algunos desafíos de inversión muy reales para construir muchas más viviendas de esta manera".

Según Lee, adoptar este método de construcción también tiende a ser más costoso en comparación con los métodos tradicionales. Sin embargo, su principal ventaja radica en su eficiencia y rapidez.

Hay algunos desafíos de inversión muy reales para construir muchas más viviendas de esta manera.

“En este momento, pagas un poco más, pero obtienes beneficios de tiempo”, dijo Marlon Bray, consultor de costos de la firma global de asesoría y software inmobiliario Altus Group. "Se trata de si ese tiempo vale la pena o no".

Sin embargo, dijo que los mayores costos se atribuyen al proceso de fabricación y a la falta de demanda. Es necesario un compromiso significativo con la fabricación para que la construcción modular gane más cuota de mercado y sea más rentable.

"Así como optimizar la producción de automóviles requiere un gran volumen de unidades, el mismo principio se aplica aquí", dijo Bray. “Tomemos el ejemplo del camión F150 de Ford: como producen una gran cantidad, el precio por unidad oscila entre 65.000 y 75.000 dólares. Si produjeran la mitad de camiones, el precio probablemente aumentaría a 100.000 dólares, y con sólo 10 camiones, podría llegar a 150.000 dólares”.

Bray dijo que si un gobierno provincial, por ejemplo, decidiera mañana abordar la vivienda asequible y otorgara un contrato para construir 10.000 unidades modulares asequibles en 10 sitios en Toronto, el fabricante aumentaría la producción, lo que resultaría en costos reducidos por unidad y una construcción más rápida.

Mientras tanto, aboga firmemente por la construcción prefabricada como la solución definitiva a largo plazo a los desafíos de vivienda del país.

"Será la solución a largo plazo", afirmó. "Es sólo una cuestión de lograr el compromiso final de los diferentes niveles de gobierno y de órdenes a gran escala que prioricen la repetición".

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